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Leistungen

Gutachtentypen

 

Vollgutachten (Verkehrs-/Beleihungswert)

Ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten setzt sich in besonderer Weise mit dem beauftragten Sachverhalt auseinander. Bei einem Gutachten handelt es sich um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung sowie Sorgfalt begründete Stellungnahme, die entsprechend dem Auftrag Tatsachenfeststellungen, Erfahrungssätze sowie aus Tatsachenfeststellungen gezogene Schlussfolgerungen einschließlich Werturteile vermitteln soll. Das Gutachten muss sich soweit als möglich auf Tatsachen stützen (siehe auch Vergleichswertverfahren) und darf sich nicht auf Mutmaßungen stützen.

Hierbei sind folgende Grundsätze zu beachten:

  • Konzentrationsgebot

Ein Gutachten wird in der Regel auf der Grundlage eines Auftrags erstattet und soll sich im Wesentlichen hierauf konzentrieren.

  • Objektivitätsgebot

Für die von Sachverständigen erstatteten Gutachten gilt das Gebot der unparteiischen Aufgabenerfüllung.

  • Kompetenzeinhaltungsgebot

 Die fachliche Kompetenz des Sachverständigen bestimmt den Wert des Gutachtens. Dies bedeutet aber auch, dass ein Sachverständiger seine fachliche Kompetenz nicht überschreiten darf.

  • Sachaufklärungsgebot

Der Sachverständige ist entsprechend der ZPO verpflichtet, sein Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen zu erstellen.

  • Sorgfaltspflicht

Aus dem Gutachten soll hervorgehen, mit welcher Sicherheit und Genauigkeit die dem Gutachten zu Grund liegenden Anknüpfungstatsachen ermittelt worden sind bzw. ermittelbar sind.

  • Klarheitsgebot

Der Sachverständige ist einer klaren und präzisen Sprache verpflichtet.

  • Begründungsgebot

Die Begründung eines Gutachtens ist ein ureigenes Element jeder Gutachtertätigkeit. Es kommt nicht allein darauf an, dass ein Gutachten im Ergebnis richtig ist, es muss auch richtig begründet sein und für den Auftraggeber (Verbraucher) nachvollziehbar, nachprüfbar und verwendbar sein.

  • Höchstpersönlichkeitsgebot

Gutachten sind vom Sachverständigen höchstpersönlich zu erstatten.

gutachterliche Stellungnahmen
Schiedsgutachten
mündliche Beratungen
keine Kurzgutachten

Bewertungsanlässe

 

  • Erwerb oder Veräußerung
  • Finanzierungszwecke (Wertnachweis gegenüber Kreditinstituten)
  • Zwangsversteigerung
  • Ehescheidung (Zugewinnausgleich)
  • Erbauseinandersetzung
  • Ermittlung des Anfangsvermögen bei Ehevertrag etc.
  • Steuerliche Zwecke (Finanzamt), z. B. bei geplanter vorweggenommener Erbfolge,
    Schenkung etc.
  • Pflegschaftsangelegenheiten

Besondere Hinweise zu Bewertungsanlässen  bei steuerlichen Belangen (Erbschaftssteuer)

Liegt Ihnen als Steuerpflichtigen bereits eine steuerliche Bewertung durch das örtliche Finanzamt vor, so kann im Rahmen einer Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz, siehe unten) u. a. ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden.

Objektspezifische Eigenschaften wie z. B. besondere lagespezifische Grundstücksmerkmale, Instandhaltungsrückstau, Baumängel, Bauschäden, Dienstbarkeiten, personenbezogene Nutzungsrechte (Nießbrauch, Leibgeding, Wohnungsrecht etc.) werden in einem Sachverständigengutachten berücksichtigt.

Nachweis des niedrigeren Steuerwerts (Öffnungsklausel, Escape Klausel)

Für den Fall, dass das typisierte Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes zu einem steuerlichen Wertansatz führt, der über dem Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks liegt, eröffnet das BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises, dass der „gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit“ i. S. des § 9 BewG (Markt- bzw. Verkehrswert)

  • im Rahmen der Grundbesitzbewertung niedriger als der nach § 143 sowie den §§ 145 bis 149 BewG bzw.
  • im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer niedriger als der nach § 179 sowie den §§ 182 bis 196 BewG

festgestellte Wert ist. Der Steuerpflichtige hat nicht nur die Darlegungs- sondern auch die Nachweislast. Kann der Nachweis erbracht werden, ist der Markt- bzw. Verkehrswert festzusetzen (sog. Escape-Klausel); zur Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer vgl. § 165 und § 167 BewG.

Das Gesetz fordert nur den Nachweis, dass der gemeine Wert im Vergleich zu dem nach einem typisierenden Verfahren festgestellten Grundbesitzwert „niedriger“ ist, ohne dass dieser nach dem Wortlaut der Öffnungsklausel exakt ermittelt werden muss.

Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl der Mittel zum Nachweis eines geringeren Werts. Dem vom Gesetz geforderten „Nachweis“ genügt eine bloße Darlegung anderer Wertvorstellungen bzw. die Vorlage von Auszügen aus der Kaufpreissammlung allerdings nicht. Vielmehr ist nach R B 198 Abs. 3 der ErbStR 2011 und den hierzu erlassenen Erbschaftsteuerhinweisen (ErbStH 2011) u. a. als Nachweis regelmäßig ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl., Teil III, § 194 BauGB Rn. 94).

Quelle: bundesanzeiger-verlag

Bewertungsobjekte

 

Unbebaute Grundstücke
  • Bauland
  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Begünstigtes Agrarland
  • Landwirtschaftliche Flächen (Wald-, Acker- und Wiesengrundstücke)
Bebaute Grundstücke
Sonderimmobilien
Rechte an Grundstücken / Grundstücksgleiche Rechte

Arbeitsweise/Qualität

 

Ein Gutachten setzt sich in besonderer Weise mit einem bestimmten Sachverhalt auseinander. Die Form und der Zweck des Gutachtens können dabei unterschiedlich sein. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Gutachten benötigt eine vernünftige Planung, da z. B. die Recherche bei Behörden meist sehr viel Zeit beansprucht. Zudem erfordert ein fundiertes Gutachten eine intensive Marktrecherche, um die auf den Gutachtenfall bezogenen, wertrelevanten Marktbewegungen richtig deuten und verwerten zu können.

In Bezug auf die Qualität gibt es ein bekanntes Zitat eines englischen Sozial­reformers, welches in der heutigen Zeit leider viel zu wenig Beachtung findet:

Gerade bei Verkehrswertgutachten ist die Qualität für den Laien nicht so­fort sichtbar. Sie steckt im Um­fang der Markt­recherche und verleiht den im Gut­achten an­gewandten Werter­mittlungs­methoden (Vergleichs­wert, Ertrags­wert, Sach­wert etc.) ihre Be­deutung.

Die Wertermittlungslehre hat das Vergleichs­wert­ver­fahren als zu­ver­lässigste Methode eindeutig vor allen anderen Ver­fahren her­vor­gehoben. Es stellt die aufwändigste Vor­gehens­weise dar, deren An­wendung oft richtige "Detektiv­arbeit" er­fordert.

Qualität ist für uns eine Selbstverständlichkeit.

Betrachtungen zur Qualität
  • Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen kann und etwas billiger verkaufen könnte.

  • Die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.

  • Es ist unklug, zuviel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen.

  • Wenn Sie zuviel bezahlen verlieren Sie etwas Geld, das ist alles.

  • Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.

  • Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten.

  • Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen.

  • Und wenn Sie das tun, haben Sie auch genug Geld, um etwas Besseres zu bezahlen.

John Ruskin, englischer Sozialreformer, 1819-1900

Erforderliche Objektunterlagen

 

  • Maßstäblicher Lage­plan neueren Da­tums (Kataster­auszug) 
  • Maßstäbliche Plan­unter­lagen der bau­lichen An­lagen (wenn keine Plan­unter­lagen vor­han­den und diese auch nicht beim Staats­archiv be­schafft werden können, er­folgt gegen Auf­preis ein örtliches Auf­maß mit Laser­mess­gerät)
  • Be­willigungs­verträge über evtl. vor­han­de­ne Ein­tra­gun­gen in Abt. II (Las­ten- und Be­schränkun­gen) sowie er­kenn­baren Herrsch­ver­merken im Be­stands­ver­zeichnis des Grund­buchs

Bei der Unterlagenbeschaffung, welche sich nicht immer als einfach darstellt, sind wir Ihnen gerne behilflich.

  • Unbeglaubigter Grund­buch­auszug neueren Da­tums
  • Vertragsunterlagen über im Grund­buch nicht ein­tragungs­ver­pflichtende Ver­ein­barungen (z. B. Überbau­recht, Not­wege­recht als privat­recht­liche Ver­ein­barungen des BGB)
  • Miet­vertrags­unterlagen sowie Mit­teilung der zum Wert­er­mittlungs­stich­tag tatsächlich ge­zahlten Mieten
  • Energieausweis
  • Bei Wohnungs- und Teileigentum: Teilungserklärung (sog. Grundlagenurkunde) mit Aufteilungsplan, Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen, Wohngeld-/Betriebskostenabrechnungen, Rücklagenstände
  • Weitere wertrelevante Unterlagen
  • Diese Unterlagen beschaffen wir in der Regel für Sie: Altastenauszug, Auszug aus dem Baulstenverzeichnis (für Bayern und Brandenburg nicht relevant), Auszug aus der Denkmalliste

 

Bearbeitungsablauf

 

  • Erster Kontakt   
  • Definition des Bewertungsgegenstandes und des genauen Auftragszwecks   
  • Erstellung des Sachverständigenvertrages durch den Sachverständigen (bei Privatgutachten)   
  • Schriftliche Auftragserteilung durch den Auftraggeber
  • Ggfls. Beschaffung weiterer Unterlagen durch den Sachverständigen 
  • Vereinbarung und Durchführung des Ortstermins  
  • Marktrecherche und eigentliche Bewertungstätigkeit   
  • Ausarbeitung des Gutachtens   
  • Besprechungstermin mit dem Auftraggeber   
  • Abgabe des Gutachtens

Honorar

 

Honorar-Richtlinie des LVS-Bayern zur Immobilienbewertung (Fassung vom 18. November 2016)

Sie haben hier die Möglichkeit, sich die vollständige Honorar-Richtlinie herunter zu laden (Anlagen mit Begriffsklärungen, Beispielberechnung).

Sie haben natürlich die Möglichkeit, sich von uns ein individuelles Honorarangebot zu Ihrem Objekt erstellen zu lassen. Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass sich diese Honorar-Richtlinie auf die Erstellung von Gutachten zum Verkehrswert (gem. § 194 BauGB) von Grundstücken und Gebäuden durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bezieht.

Honorarbestandteile

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten setzt sich zusammen aus:

 

1. Tabellenhonorar

Die Ausarbeitung, Erstellung und erste Fertigung des Gutachtens wird abgerechnet über das Basishonorar, bestehend aus

- den objektunabhängigen Sockelbetrag zuzüglich
- dem aus dem Objektwert abgeleiteten Wertanteil multipliziert
- mit dem Objektfaktor (je nach Schwierigkeit und Aufwand) zur

Berücksichtigung der Objekt- bzw. Auftragsmerkmale

 

2. Zeithonorar

Die Ortsbesichtigung (inkl. An-/Abfahrt), die Beschaffung der für die Gutachtenerstellung erforderlichen Objektunterlagen, die Bewertung von Rechten, Lasten und Beschränkungen sowie von besonderen objektspezifischen Merkmalen wird abgerechnet als

- Zeithonorar (nach Stundensatz) oder
- Aufwandspauschale

 

3. Nebenkosten

Zu den Honoraren aus Punkt 1. bis 2. sind zu berücksichtigen:

- Nebenkosten, Auslagen und Aufwendungen (Auslagenersatz)
- Jeweils geltende Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)

 

Honorar für andere Leistungen

Honorare für sonstige Leistungen, die nicht in einem direktem Zusammenhang mit einem Verkehrswertgutachten stehen (wie z.B. mündliche Beratungen für Vorabprüfungen z. B. für steuerliche Zwecke, gutachterliche Stellungnahmen) werden in der Regel als Zeithonorar vereinbart, welches abhängig ist von der Art und der Besonderheit des Auftrags (Schwierigkeitsgrad, Umfang). Dieses Honorar ist vor Auftragserteilung zu vereinbaren.

Gerne geben wir Ihnen bei einem Gespräch in unserem Büro vorab unverbindlich einen Anhaltspunkt, wie hoch bei Ihnen das jeweilige Honorar in etwa ausfallen wird.

 

Warum kein Kurzgutachten?

Bitte beachten Sie, dass es sich bei Immobilien in der Regel um Ihr wesentliches Grundvermögen handelt, gerade Immobilien sind in der Regel sehr wertvolle Vermögensgegenstände, die erfahrungsgemäß einen erheblichen Wert darstellen. Treffen Sie eine Dispositionsentscheidung über Ihre Immobilie, so sollte dies besonders überlegt sein. Dies muss und kann nur mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten adäquat gelöst werden.

Beachten Sie, dass ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einen erheblichen zeitlichen Aufwand (Marktrecherchen etc.) erfordert. Hierfür sind hohes Fachwissen sowie gute Kenntnisse der einzelnen Märkte unabdingbar. Eine qualifizierte Objektbewertung ohne Ortsbesichtigung ist grundsätzlich nicht möglich.

Wirkungsbereich

 

Unser Tätigkeitsgebiet umfasst
insbesondere folgende Bereiche:

  • Landkreis Amberg-Sulzbach mit
    kreisfreier Stadt Amberg i.d.OPf.
  • Landkreis Neumarkt i. d. OPf.
  • Landkreis Schwandorf
  • Landkreis Neustadt a. d. Waldnaab
  • Stadtgebiet Nürnberg
  • Landkreis Nürnberger Land

Zudem werden Gutachten auch für
Objekte in folgenden Gebieten erarbeitet:

  • Landkreis Roth
  • Landkreis Fürth sowie Stadt Fürth
  • Landkreis Erlangen-Höchstadt sowie Stadt Erlangen
  • Landkreis Ansbach sowie Stadt Ansbach
  • Landkreis Forchheim
  • Stadt und Landkreis Bayreuth

Unser Netzwerk

 

Schäden an Gebäuden

Sachverständigenbüro Wanhoff
Schlachthausstraße 6 1/3
92224 Amberg

www.sv-wanhoff.de

Altlastenerkundung und Altlastensanierung
Entsorgungsfachbetrieb: Entsorgung - Recycling - Transporte
Baubetreung / Zeichenservice (Örtliches Aufmaß) / Dienstleistung

Kontakt

svsndiger logoSachverständigenbüro Plössl
IMMOBILIEN & BEWERTUNG

Neutorgasse 14
92237 Sulzbach-Rosenberg

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Telefax:
E-Mail:
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