Immobilienbewertung im Raum Amberg - Sulzbach

und in den benachbarten Landkreisen

 / Leistungen

Immobilienbewertung im Raum Amberg - Sulzbach

und in den benachbarten Landkreisen

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Meine Leistungen im Überblick

Mein Leistungsspektrum umfasst die mündliche Beratung (Vorabcheck), gutachterliche Stellungnahmen, Verkehrswertgutachten und Mietgutachten. Allerdings erstelle ich keine sog. Kurzgutachten. Mehr Informationen dazu finden Sie unten in der Übersicht. 



Ob geplanter An- oder Verkauf Ihrer Immobilie, Zugewinnregelung (Anfangs- und/oder Endvermögen bei Scheidung), Regelung von Erbschaftsangelegenheiten (z. B. Nachweis des sog. niederen gemeinen Werts bei Erbschaftssteuer) oder Pflegeangelegenheiten - die Wertermittlungsanlässe zur Erstellung eines Gutachtens können sehr unterschiedlich gestaltet sein.

Beauftragungsarten

  • Mündliche Beratungen

    Mit einer mündlichen Beratung haben Sie als Auftraggeber die Möglichkeit, vorab kostengünstig überprüfen zu lassen, ob für Sie eine Beauftragung eines vollumfänglichen Verkehrswert- oder Mietgutachtens sinnvoll ist (z. B. Grobeinschätzung des Verkehrs-/Mietwertes aus unterschiedlichen Anlässen).


    Ein Ortstermin mit vorheriger Übergabe von wertrelevanten Unterlagen (Plänen, Grundbuchauszug etc.) ist in jedem Fall immer Gegenstand jeglicher Beauftragung. Bei der Beschaffung der erforderlichen Objektunterlagen werden Sie von uns vollumfänglich unterstützt.

  • Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

    Ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten setzt sich in besonderer Weise mit dem beauftragten Sachverhalt auseinander. Bei einem Gutachten handelt es sich um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung sowie Sorgfalt begründete Stellungnahme, die entsprechend dem Auftrag Tatsachenfeststellungen, Erfahrungssätze sowie aus Tatsachenfeststellungen gezogene Schlussfolgerungen einschließlich Werturteile vermitteln soll. Das Gutachten muss sich soweit als möglich auf Tatsachen stützen (siehe auch Vergleichswertverfahren) und darf nicht auf Mutmaßungen beruhen.


    Hierbei sind folgende Grundsätze zu beachten:


    • Konzentrationsgebot

    Ein Gutachten wird in der Regel auf der Grundlage eines Auftrags erstattet und soll sich im Wesentlichen hierauf konzentrieren.


    • Objektivitätsgebot

    Für die von Sachverständigen erstatteten Gutachten gilt das Gebot der unparteiischen Aufgabenerfüllung.


    • Kompetenzeinhaltungsgebot

    Die fachliche Kompetenz des Sachverständigen bestimmt den Wert des Gutachtens. Dies bedeutet aber auch, dass ein Sachverständiger seine fachliche Kompetenz nicht überschreiten darf.


    • Sachaufklärungsgebot

    Der Sachverständige ist entsprechend der ZPO verpflichtet, sein Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen zu erstellen.


    • Sorgfaltspflicht

    Aus dem Gutachten soll hervorgehen, mit welcher Sicherheit und Genauigkeit die dem Gutachten zu Grund liegenden Anknüpfungstatsachen ermittelt worden sind bzw. ermittelbar sind.


    • Klarheitsgebot

    Der Sachverständige ist einer klaren und präzisen Sprache verpflichtet.


    • Begründungsgebot

    Die Begründung eines Gutachtens ist ein ureigenes Element jeder Gutachtertätigkeit. Es kommt nicht allein darauf an, dass ein Gutachten im Ergebnis richtig ist, es muss auch richtig begründet sein und für den Auftraggeber (Verbraucher) nachvollziehbar, nachprüfbar und verwendbar sein.


    • Höchstpersönlichkeitsgebot

    Gutachten sind vom Sachverständigen höchstpersönlich zu erstatten.

  • Mietgutachten (Ortsübliche Vergleichsmiete)

    Für die Stadt Amberg und für den Landkreis Amberg-Sulzbach sowie für die benachbarten Landkreise in der Oberpfalz gibt es keinen qualifizierten Mietenspiegel nach BGB (eine Ausnahme bildet z. B. die Stadt Regensburg). Ein qualifizierter Mietenspiegel ist hauptsächlich aus folgenden Gründen notwendig.


    • Durchsetzung eines begehrten Mieterhöhungsverlangens von Seiten des Vermieters gegenüber dem Mieter
    • Nachweis einer unangemessenen Mietforderung des Vermieters gegenüber dem Mieter (oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete)

    Neben dem qualifizierten Mietenspiegel trägt nur ein Mietgutachten als wesentliches Instrument zur Transparenz der Mietmärkte bei. Fehlt ein qualifizierter Mietenspiegel, so ist z. B. ein Mieterhöhungsverlangen für den Vermieter ohne Mietgutachten nur sehr schwer durchsetzbar. Andere Mietinformationen (z. B. Mietdatenbanken im Internet, Mietstatistiken etc.) sind diesbezüglich weitgehend unbrauchbar und als Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeignet bzw. genügen nicht den strengen gesetzlichen Anforderungen.


    Bei Fehlen eines qualifizierten Mietenspiegels ist neben dem Nachweis von mindestens drei geeigneten Vergleichswohnungen die Vorlage eines Mietgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein geeignetes Beweismittel.


    Ich erstelle Ihnen ein Mietgutachten über den Nachweis der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete nach BGB. Der Nachweis erfolgt grundsätzlich in Eigenrecherche über eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsmieten (Neu- und Bestandsmieten der letzten 4 bzw. (neu) 6 Jahre). Nur über eine ausreichende Anzahl möglichst geeigneter Vergleichsmieten ist die ortsübliche Vergleichsmiete über ein Mietgutachten plausibel begründbar.


  • Gutachterliche Stellungnahmen

    Im Gegensatz zum Vollgutachten kann eine gutachterliche Stellungnahme nur einen Teilbereich einer Grundstücks- und Gebäudebewertung umfassen. Meist handelt sich um eine Spezialfrage, ohne den Gesamtsachverhalt des Bewertungsgrundstücks abzuhandeln.

  • Schiedsgutachten

    Mit der Vereinbarung eines Schiedsgutachters können Streitparteien einzelne Rechts- und Tatsachenfragen verbindlich durch einen neutralen Dritten klären lassen.

  • Beleihungswertgutachten

    Wir erstellen für Sie Marktwert- und Beleihungswertgutachten zu Finanzierungszwecken gemäß § 16 PfandBG unter Berücksichtigung der Vorschriften der BelWertV.

  • Keine Kurzgutachten

    Es werden von mir keine schriftlichen Kurzgutachten erstellt. Ein Kurzgutachten setzt sich nicht in ausreichender Weise mit dem wertrelevanten Wertermittlungssachverhalt auseinander. Da mit der Verwendung eines Gutachtens für Sie als Auftraggeber weitreichende (meist finanzielle) Konsequenzen verbunden sind, ist es die Pflicht des Sachverständigen, sich in Anbetracht der Tragweite des Auftrags entsprechend zu verhalten. Nur dann ist Ihnen als Auftraggeber wirklich geholfen.

Bewertungsanlässe

Sie erhalten von mir auf den jeweiligen Bewertungsanlass zugeschittene Sachverständigenleistungen bei:


  • Erwerb oder Veräußerung
  • Finanzierungszwecke (Wertnachweis gegenüber Kreditinstituten)
  • Zwangsversteigerung
  • Ehescheidung (Zugewinnausgleich) bzw. Ermittlung des Anfangs- und Endvermögens (z. B. bei Zugewinnregelung)
  • Erbauseinandersetzung
  • Steuerliche Zwecke (Finanzamt), z. B. bei geplanter vorweggenommener Erbfolge, Ermittlung des gemeinen Werts gemäß § 9 BewG
  • Pflegschaftsangelegenheiten
  • Schiedsgutachten
  • Mietgutachten (z. B. bei Mieterhöhungen) zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken (z. B. Wohnungsrecht, Wegerecht, Leitungsrecht, Nießbrauch etc.)
  • Plausibilitätsüberprüfung von bestehenden Gutachten

Bewertungsobjekte

  • Unbebaute Grundstücke

    • Bauland
    • Bauerwartungsland
    • Rohbauland
    • Begünstigtes Agrarland
    • Landwirtschaftliche Flächen (Wald-, Acker- und Wiesengrundstücke)
    • Erbbaurechtsgrundstücke
  • Bebaute Grundstücke

    Wohnimmobilien


    • Eigentumswohnungen (sog. Wohneigentum)
    • Ein-/Zweifamilienhäuser
    • Doppelhaushälften
    • Reihenhäuser
    • Mehrfamilienhäuser

    Gewerbeimmobilien


    • Büroimmobilien (Voll-/Teileigentum)
    • Einzelhandelsimmobilien (Voll-/Teileigentum)
    • Fabrik-/Produktionsgrundstücke
    • Lagerhallen
    • Wohn- und Geschäftshäuser (Mischobjekte)
    • Werkstätten
    • sog. priviligierte Bauvorhaben (Außenbereich § 35 BauGB)
  • Sonderimmobilien

    • Hotels
    • Gaststätten
    • Alten-/Pflegeheime
    • Krankenhäuser
    • Tankstellen
    • Windkraftanlagen
    • Reine landwirtschaftliche Anwesen (hierfür gibt es mittlerweile ein eigenes Bestellungsgebiet)

    Sonderimmobilien können von einem einzelnen Sachverständigen gutachterlich nur teilweise abgedeckt werden, da jeder der vorgenannten Objekttypen besondere fach- und branchenspezifische Kenntnisse erfordert. Diese Spezialkenntnisse, welche von einem einzelnen Sachverständigen meist nicht in der geforderten Qualität vorhanden sein können, sind für eine qualitativ hochwertige Bewertung im Rahmen eines Gutachtens unabdingbar. Dies betrifft insbesondere große Hotels/Hotelanlagen, Alten- und Pflegeheime, Krankenhäuser und Tankstellen.


    Bitte beachten Sie:


    Für den Bereich der landwirtschaftlichen Anwesen gibt es mittlerweile ein eigenes Bestellungsgebiet. Wenn Sie wissen wollen, welcher Teilbereich von uns mit abgedeckt werden kann, informiere ich Sie bei einem Telefonat gerne vorab über meinen Zuständigkeitsbereich im Rahmen der öffentlichen Bestellung und Vereidigung.


    Ich bin der Meinung, dass Fachkompetenz bereits dann beginnt, wenn ich Sie als Verbraucher darüber informiere, was ich Ihnen (mit vertretbarem Arbeitsaufwand) leisten kann und was nicht. Schließlich soll das Ergebnis das Vertrauen bestätigen, das Sie in meine Fachkompetenz gesetzt haben.

  • Rechte an Grundstücken / grundstücksgleiche Rechte

    • Wohnrechte / Wohnungsrechte
    • Nießbrauch
    • Reallasten
    • Leibgeding
    • Leitungsrecht
    • Wegerecht / Geh- und Fahrtrecht
    • Erbbaurecht
    • Sonstige Rechte

    Hierbei handelt es sich meist um Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs, welche dem Bewertungsgrundstück als Belastung anzurechnen sind. Allerdings können diese Rechte auch als herrschende Rechte zugunsten des Bewertungsgrundstücks eingetragen sein. Hiervon zu unterscheiden ist das Erbbaurecht als sog. grundstücksgleiches Recht.

Arbeitsweise/Qualität

Ein Gutachten setzt sich in besonderer Weise mit einem bestimmten Sachverhalt auseinander. Die Form und der Zweck des Gutachtens können dabei unterschiedlich sein. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Gutachten benötigt eine vernünftige Planung, da z. B. die Recherche bei Behörden meist sehr viel Zeit beansprucht. Zudem erfordert ein fundiertes Gutachten gerade in den Zeiten sich sehr stark verändernder Immobilienmärkte eine intensive Marktrecherche, um die auf den Gutachtenfall bezogenen wertrelevanten Marktbewegungen richtig deuten und verwerten zu können.



Gerade bei Verkehrswertgutachten ist die Qualität für den Laien nicht so­fort sichtbar. Sie steckt im Um­fang der Markt­recherche und verleiht den im Gut­achten an­gewandten Werter­mittlungs­methoden (Vergleichs­wert, Ertrags­wert, Sach­wert etc.) ihre Be­deutung.


Die Wertermittlungslehre hat das Vergleichs­wert­ver­fahren als zu­ver­lässigste Methode eindeutig vor allen anderen Ver­fahren her­vor­gehoben. Es stellt die aufwendigste Vor­gehens­weise dar, deren An­wendung oft richtige "Detektiv­arbeit" er­fordert.

Bitte beachten Sie:


Ein Gutachten ohne konkrete Auswertung von Vergleichspreisen setzt sich nicht in ausreichender Weise mit dem geforderten Sachverhalt auseinander. Die Darstellung der Wertermittlungsverfahren wie Boden-, Sach- und Ertragswert mit anschließender Schätzung des Marktanpassungsfaktors auf Basis bundeseinheitlicher Datenbanken oder sonstiger allgemein veröffentlichter Daten oder gar nur auf "Erfahrungswerten" genügt nicht den an Vollgutachten nach § 194 BauGB gestellten Anforderungen.


Für Sie ist nicht maßgebend, was ich als Sachverständiger von Ihrer Immobilie halte. Für Sie ist wichtig zu wissen, wie der örtliche Immobilienmarkt Ihre Immobilie einschätzt. Dies zu recherchieren ist die Aufgabe des Verkehrswertsachverständigen und in Zeiten sich stark verändernder Immobilienpreise eine nicht leicht zu beantwortende Fragestellung.


Qualität ist für mich eine Selbstverständlichkeit.


" Kurzgutachten oder sonstige unvollständige Expertisen werden Ihnen nicht weiterhelfen. "




" Für Sie ist nicht wichtig, was ich als Sachverständiger von Ihrer Immobilie halte. Für Sie ist wichtig zu wissen, wie der Immobilienmarkt Ihre Immobilie einschätzt. "

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